Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, uygulamada sıklıkla “kat karşılığı inşaat sözleşmesi” olarak da adlandırılan ve arsa sahibi ile yüklenici arasında kurulan karma nitelikte bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, taşınmazındaki belirli arsa paylarını yükleniciye devretmeyi; yüklenici ise taşınmaz üzerinde imar mevzuatına, projeye ve sözleşmeye uygun bir yapı inşa ederek kararlaştırılan bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmeyi üstlenir.
Gayrimenkul sektöründeki gelişmeler, kentsel dönüşüm uygulamalarının yaygınlaşması ve arsa maliyetlerinin proje maliyetleri içindeki payının artması, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin uygulamadaki önemini artırmıştır.
Ancak bu sözleşmeler yalnızca bir “inşaat yapma” ilişkisi değildir. Aynı zamanda taşınmaz mülkiyetinin devri, inşaatın tamamlanması, bağımsız bölümlerin paylaşılması, tapu işlemleri, gecikme, ayıplı ve eksik işler, fesih ve üçüncü kişilerin hakları gibi birçok hukuki sorunu beraberinde getirir.
Bu nedenle sözleşmenin hazırlanmasından fesih ve tasfiye aşamasına kadar Borçlar Hukuku, Eşya Hukuku, İmar Hukuku ve gerektiğinde Kentsel Dönüşüm Hukuku hükümlerinin birlikte değerlendirilmesi gerekir.
ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ NEDİR?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi; arsa sahibinin belirli arsa paylarını yükleniciye devretmeyi, yüklenicinin ise bu taşınmaz üzerinde yapı inşa ederek sözleşmede kararlaştırılan bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmeyi üstlendiği iki tarafa borç yükleyen karma nitelikte bir sözleşmedir.
Sözleşmenin temelinde iki karşılıklı edim bulunur:
Yüklenicinin borcu: Projeye ve sözleşmeye uygun yapıyı inşa ederek teslim etmek.
Arsa sahibinin borcu: Kararlaştırılan arsa paylarını, sözleşmede belirlenen koşullar gerçekleştiğinde yükleniciye devretmek.
Bu nedenle tarafların edimleri birbirinin ekonomik ve hukuki karşılığını oluşturur.
ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi müstakil bir sözleşme türü olarak düzenlenmemiştir. Doktrinde ve Yargıtay uygulamasında bu sözleşme çifte tipli karma sözleşme olarak kabul edilmektedir.
Eser sözleşmesi unsuru
Yüklenicinin bina veya diğer yapı eserini meydana getirerek arsa sahibine teslim etme borcu, eser sözleşmesinin temel özelliklerini taşır.
Bu kapsamda yüklenicinin yalnızca binayı fiziksel olarak tamamlaması yeterli değildir. Sözleşmede ve teknik şartnamede kararlaştırılan niteliklere uygun, ayıpsız ve eksiksiz bir eser meydana getirmesi gerekir.
Taşınmaz devri veya satış vaadi unsuru
Arsa sahibinin, inşa edilen yapı karşılığında belirli arsa paylarını yükleniciye devretme borcu ise taşınmaz satımı veya taşınmaz satış vaadi bakımından önem taşıyan bir unsurdur.
Bu iki unsurun aynı sözleşmede birleşmesi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini klasik eser veya satış sözleşmelerinden ayırır.
ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ GEÇERLİ OLMASI İÇİN HANGİ ŞARTLAR GEREKİR?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde şekil şartı en önemli konulardan biridir.
Taşınmaz mülkiyetinin devrini veya devrinin taahhüdünü içeren işlemlerde mevzuat tarafından belirli resmi şekil şartları öngörülmektedir.
Bu kapsamda;
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 706. maddesi,
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 237. maddesi,
2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26. maddesi,
1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun ilgili hükümleri
dikkate alınmalıdır.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi noterde yapılmalı mı?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerliliği bakımından noterde düzenleme şeklinde yapılması önem taşımaktadır.
Adi yazılı şekilde hazırlanan veya yalnızca imza tasdiki yapılan sözleşmeler bakımından şekil eksikliği gündeme gelebilir. Bununla birlikte, somut olayın özelliklerine göre şekil eksikliğinin ileri sürülemeyeceği veya sonradan giderilmiş sayılabileceği durumlar da bulunmaktadır.
Şekil Eksikliğinin İleri Sürülemeyebileceği Durumlar
Bazı durumlarda tarafların sözleşmeyi uzun süre uygulamış olması veya tapuda gerçekleşen resmi devir işlemleri, şekil eksikliğinin ileri sürülmesi bakımından önem kazanabilir.
1. Edimlerin önemli ölçüde veya tamamen yerine getirilmesi
Taraflar adi yazılı bir sözleşme yapmış; buna rağmen yüklenici inşaatı büyük ölçüde tamamlamış ve arsa sahibi de bu ifaya rıza göstermişse, daha sonra şekil eksikliğinin ileri sürülmesi TMK m. 2 kapsamında dürüstlük kuralı bakımından değerlendirilebilir.
2. Arsa paylarının tapuda devredilmiş olması
Adi yazılı sözleşmeye rağmen sözleşme kapsamında devredilmesi gereken arsa paylarının tapuda resmi işlemle yükleniciye geçirilmiş olması da şekil eksikliğinin sonuçları bakımından önem taşır.
Bu nedenle her uyuşmazlıkta yalnızca sözleşmenin kağıt üzerindeki şekline bakılması yeterli olmayabilir. Tarafların fiili davranışları ve gerçekleştirdiği tapu işlemleri de ayrıca incelenmelidir.
ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE NELER YER ALMALI?
İyi hazırlanmış bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, yalnızca “arsa yüzde şu kadar, bina yüzde bu kadar paylaşılacaktır” şeklinde düzenlenmemelidir.
Sözleşme; taşınmazın mevcut durumundan ruhsat işlemlerine, inşaatın tamamlanmasından iskâna, bağımsız bölüm paylaşımından tapu devirlerine kadar sürecin tamamını mümkün olduğunca açık biçimde düzenlemelidir.
1. Taşınmazın Tapu ve İmar Durumu
Sözleşmede taşınmaza ilişkin;
İl, ilçe ve mahalle bilgileri,
Ada ve parsel numarası,
Yüzölçümü,
Mülkiyet yapısı,
İpotek ve hacizler,
İntifa ve irtifak hakları,
Diğer takyidatlar,
İmar fonksiyonu,
Emsal (KAKS),
TAKS,
Gabari,
Çekme mesafeleri,
Tevhid ve ifraz gereklilikleri gibi hususların açıkça belirlenmesi önemlidir.
2. Bağımsız Bölümlerin Paylaşımı
Uygulamada en sık karşılaşılan hatalardan biri, bağımsız bölüm paylaşımının yalnızca “%50-%50” gibi genel bir oranla belirtilmesidir.
Oysa hangi dairenin, dükkanın veya ofisin kime ait olacağı açıkça belirlenmelidir.
Paylaşım mümkün olduğunca;
Blok,
Kat,
Bağımsız bölüm numarası,
Cephe,
Kullanım amacı üzerinden gösterilmelidir.
Ayrıca zemin kat dükkanlar, çatı dubleksleri ve manzara veya cephe avantajı bulunan bağımsız bölümler bakımından şerefiye farklarının dikkate alınması önemlidir.
Otopark, depo, teras, sığınak ve diğer ortak alanların kullanım ve tahsis koşulları da sözleşmede düzenlenmelidir.
3. İmar Artışı veya Azalışı
Sözleşmenin imzalanmasından sonra imar planında değişiklik meydana gelmesi halinde inşaat alanı artabilir veya azalabilir.
Bu nedenle sözleşmede;
İlave inşaat alanının nasıl paylaşılacağı,
İlave bağımsız bölümlerin kime ait olacağı,
İnşaat alanının azalması halinde kaybın nasıl paylaşılacağı,
İlave yapılaşmanın yasal hale getirilmesi için yapılacak harcamaların kime ait olacağı açıkça düzenlenmelidir.
4. İnşaat ve Teslim Süreleri
“En kısa zamanda” veya “makul sürede” gibi belirsiz ifadeler yerine mümkün olduğunca objektif ve ölçülebilir süreler belirlenmelidir.
Örneğin;
Ruhsat alma süresi,
Yapım süresi,
İskân alma süresi,
Fiili teslim tarihi,
Mücbir sebep halinde uygulanacak süre uzatımı ayrı ayrı düzenlenebilir.
KADEMELİ TAPU DEVRİ NEDİR?
Arsa sahibinin en önemli risklerinden biri, inşaat henüz başlamadan veya çok erken aşamadayken arsa paylarının tamamını yükleniciye devretmesidir.
Bu nedenle sözleşmede kademeli tapu devri mekanizması oluşturulması, arsa sahibinin risk yönetimi bakımından önemli bir güvence modeli olarak ele alınabilir.
Bu sistemde tapu devri, inşaatın fiziki gerçekleşme oranına bağlanır.
Örneğin sözleşmede;
| İnşaat aşaması | Kümülatif devredilecek pay |
| Ruhsat ve temel aşaması | %15 |
| Kaba inşaatın belirli seviyeye ulaşması | %30 |
| Kaba inşaat ve çatının tamamlanması | %50 |
| Dış cephe ve tesisat işlerinin ilerlemesi | %70 |
| İnce işler ve ortak alanların tamamlanması | %85 |
| İskân ve eksiksiz teslim | %100 |
şeklinde bir sistem öngörülebilir.
Ancak yalnızca oranların yazılması yeterli değildir. Hangi aşamanın gerçekleştiğinin nasıl tespit edileceği de belirlenmelidir. Bu amaçla arsa sahibi, yüklenici ve gerektiğinde bağımsız yapı denetim uzmanı veya mühendis tarafından imzalanan hakediş tutanakları kullanılabilir.
Tapu Başta Devredilecekse Ne Yapılabilir?
Bazı projelerde banka finansmanı veya kat irtifakı işlemleri gibi nedenlerle tapu devrinin başlangıçta yapılması gündeme gelebilir. Bu durumda sözleşmede arsa sahibini koruyacak ek teminatların değerlendirilmesi gerekir.
ARSA SAHİBİ İLE MÜTEAHHİDİN HAK VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ
Müteahhidin Yükümlülükleri
Yüklenicinin temel yükümlülüğü, sözleşmede kararlaştırılan eseri gereği gibi meydana getirerek teslim etmektir.
TBK m. 471 kapsamında yüklenicinin;
Sadakat ve özenle hareket etmesi,
İşi bizzat veya kendi yönetimi altında yaptırması,
Gerekli araç, gereç ve malzemeyi temin etmesi,
Proje ve ruhsat süreçlerini yürütmesi,
Sözleşmeye uygun imalat gerçekleştirmesi gibi yükümlülükleri bulunmaktadır.
İnşaat sürecindeki iş sağlığı ve güvenliği yükümlülükleri bakımından da ilgili mevzuatın ayrıca dikkate alınması gerekir.
Arsa Sahibinin Yükümlülükleri
Arsa sahibinin başlıca yükümlülükleri arasında;
Arsayı inşaata elverişli şekilde teslim etmek,
Gerekli vekâlet ve temsil yetkilerini sağlamak,
Sözleşmede belirlenen aşamalarda arsa paylarını devretmek yer alır.
Buna karşılık arsa sahibinin sözleşmeye ve teknik şartnameye uygunluğu denetleme, gecikme halinde tazminat ve cezai şart talep etme ve şartları oluştuğunda sözleşmeyi sona erdirme gibi hakları da gündeme gelebilir.
Müteahhit İnşaatı Zamanında Bitirmezse Ne Olur?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerindeki en yaygın uyuşmazlıklardan biri müteahhidin temerrüdü ve inşaatın gecikmesidir.
Sözleşmede kesin bir teslim tarihi belirlenmişse, belirlenen tarihin geçmesi temerrüt bakımından önem taşır. Kesin vade bulunmayan durumlarda ise ihtar ve uygun süre verilmesine ilişkin kurallar gündeme gelebilir.
Arsa Sahibinin Temerrüt Halindeki Hakları
TBK m. 125 kapsamında somut olayın koşullarına göre;
Aynen ifa ve gecikme zararının talep edilmesi,
İfadan vazgeçilerek müspet zararın talep edilmesi,
Sözleşmeden dönülmesi ve menfi zararın talep edilmesi gibi hukuki yollar gündeme gelebilir.
Gecikme nedeniyle talep edilecek zararların belirlenmesinde arsa sahibine bırakılacak bağımsız bölümlerin emsal kira değeri de önem taşıyabilir.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Cezai Şart
İnşaatın zamanında tamamlanmasını güvence altına almak amacıyla sözleşmede cezai şart düzenlenebilir.
İfaya eklenen cezai şart
Borcun süresinde veya gereği gibi ifa edilmemesi halinde, şartları oluştuğunda asıl borcun ifasıyla birlikte cezanın da talep edilmesi öngörülebilir.
Örneğin sözleşmede teslim tarihinin aşılması halinde aylık belirli bir gecikme cezası kararlaştırılabilir.
Seçimlik cezai şart
Bazı düzenlemelerde ise alacaklıya asıl edimin ifası veya cezai şart arasında seçim yapma imkânı tanınabilir.
Teslim sırasında ihtirazi kayıt
İfaya eklenen cezai şart bakımından, teslim sırasında cezai şart talep hakkının saklı tutulduğunun açıkça belirtilmesi önem taşıyabilir. Kaynak metinde bu hususun teslim tutanağına yazılması veya teslim öncesinde/teslim sırasında noter aracılığıyla bildirilmesi önerilmektedir.
İNŞAAT DAHA BİTMEDEN SÖZLEŞMEDEN DÖNÜLEBİLİR Mİ?
TBK m. 473, inşaatın kararlaştırılan tarihte tamamlanamayacağının teslim tarihi gelmeden önce açıkça anlaşılması halinde iş sahibine özel bir koruma sağlar.
Örneğin yüklenicinin işe başlamaması, işi ciddi şekilde geciktirmesi veya mevcut fiziki ilerleme dikkate alındığında eserin süresinde tamamlanmasının objektif olarak mümkün görünmemesi halinde bu hükmün uygulanması gündeme gelebilir.
Ancak gecikmenin arsa sahibinin kendi kusurundan kaynaklanmaması ve inşaatın süresinde tamamlanamayacağının objektif verilere dayanması gerekir.
Ayıplı imalatın açıkça ortaya çıkması halinde de TBK m. 473/2 kapsamında aykırılığın giderilmesi ve gerektiğinde nama ifa gibi hukuki yollar gündeme gelebilir.
Eksik İş ve Ayıplı İş Arasındaki Fark Nedir?
İnşaat tesliminden sonra ortaya çıkan uyuşmazlıklarda eksik iş ile ayıplı işin birbirinden ayrılması büyük önem taşır.
Eksik iş nedir?
Sözleşmede, projede veya teknik şartnamede yapılması kararlaştırıldığı halde hiç yapılmayan imalatlar eksik iş olarak nitelendirilebilir.
Örneğin;
Yangın merdiveninin yapılmaması,
Peyzajın tamamlanmaması,
Jeneratör veya hidroforun yapılmaması gibi durumlar eksik iş kapsamında değerlendirilebilir.
Ayıplı iş nedir?
İmalatın yapılmış olmasına rağmen teknik kurallara, fen ve sanat kurallarına veya sözleşmede kararlaştırılan niteliklere aykırı ve kusurlu olması ayıplı iş olarak gündeme gelir.
Örneğin izolasyon sorunları, tesisat sızıntıları veya statik açıdan ortaya çıkan kusurlar ayıp kapsamında değerlendirilebilir.
Ayıplı İnşaatta Arsa Sahibinin Hakları Nelerdir?
TBK m. 475 kapsamında, şartları oluştuğunda arsa sahibinin;
Sözleşmeden dönme,
Bedelden indirim,
Ücretsiz onarım,
Uğranılan ek zararların tazmini gibi hakları gündeme gelebilir.
Ancak inşaatın arsa sahibine ait taşınmaz üzerinde bulunması ve sökülüp kaldırılmasının aşırı zarar doğurması halinde sözleşmeden dönme hakkının kullanılması bakımından özel değerlendirme yapılması gerekir.
Ayıplı inşaatta zamanaşımı
Kaynak metindeki değerlendirmeye göre TBK m. 478 uyarınca taşınmaz yapılarda ayıplı eser nedeniyle açılacak davalarda kural olarak teslim tarihinden itibaren beş yıllık zamanaşımı gündeme gelir. Yüklenicinin ağır kusurunun bulunduğu durumlarda ise daha uzun bir süre söz konusu olabilir. Somut olayda ayıbın niteliği, yüklenicinin kusuru ve diğer koşullar ayrıca değerlendirilmelidir.
Nama İfa Nedir?
Yüklenicinin inşaatı yarım bırakması veya sözleşmeden kaynaklanan yapma borcunu yerine getirmemesi halinde arsa sahibinin her durumda doğrudan sözleşmeyi sona erdirmesi gerekmeyebilir.
TBK m. 113 kapsamında, şartları oluştuğunda yapma borcunun yüklenici yerine kendisi veya üçüncü bir kişi tarafından yerine getirilmesine ve masrafların yükleniciye ait olmasına yönelik hukuki yollar gündeme gelebilir.
Uygulamada bunun için inşaatın tamamlanması amacıyla gerekli keşif bedelinin belirlenmesi ve bazı durumlarda yükleniciye ait bağımsız bölümlerin satışına ilişkin talepler de gündeme gelebilmektedir.
ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ NASIL FESHEDİLİR?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin sona erdirilmesi, sözleşmenin karma yapısı nedeniyle oldukça kapsamlı bir hukuki değerlendirme gerektirir.
Kaynak metindeki değerlendirmeye göre tarafların anlaşması halinde sözleşmenin karşılıklı olarak sona erdirilmesi mümkün olmakla birlikte, taraflardan birinin feshe karşı çıkması halinde uyuşmazlığın yargısal yolla çözümlenmesi gündeme gelebilir.
Feshin sonuçları bakımından özellikle inşaatın hangi seviyeye ulaştığı önem taşır.
Geriye etkili fesih
İnşaatın başlangıç veya orta aşamalarında olması halinde, şartları oluştuğunda geriye etkili fesih ve tarafların aldıklarını karşılıklı olarak iade etmesi gündeme gelebilir.
Bu durumda yükleniciye daha önce devredilen arsa paylarının tapu sicilindeki durumunun da ayrıca değerlendirilmesi gerekir.
İleriye etkili fesih
İnşaatın büyük ölçüde tamamlandığı durumlarda ise tasfiyenin ileriye etkili sonuç doğurması gündeme gelebilir.
Bu halde yüklenicinin gerçekleştirdiği imalatın ekonomik değeri ve hak ettiği bağımsız bölümler belirlenirken; eksik işler, iskân giderleri ve gecikmeden doğan zararlar da hesaplamaya dahil edilebilir.
Bu nedenle fesih davasında yalnızca sözleşmenin ihlal edilip edilmediği değil, inşaatın fiziki gerçekleşme seviyesi ve tarafların karşılıklı edimleri de büyük önem taşır.
MÜTEAHHİTTEN DAİRE SATIN ALAN ÜÇÜNCÜ KİŞİLERİN HAKLARI
İnşaat devam ederken yüklenicinin kendisine düşmesi beklenen bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satması, uygulamada önemli uyuşmazlıklara yol açabilmektedir.
Kaynak metindeki hukuki değerlendirmeye göre yüklenici ile üçüncü kişi arasındaki işlem, belirli koşullarda alacağın temliki kapsamında değerlendirilebilir.
Ancak üçüncü kişi, yüklenicinin arsa sahibine karşı sahip olmadığı bir hakkı ondan daha geniş biçimde elde edemez.
TBK m. 188 kapsamında borçlunun, temlik sırasında devredene karşı ileri sürebileceği savunmaları devralana karşı da ileri sürmesi mümkündür.
Dolayısıyla yüklenici inşaatı tamamlamamış, eksik veya ayıplı iş bırakmış ya da iskânı almamışsa bu durum üçüncü kişinin tapu talebi bakımından önem taşıyabilir.
KENTSEL DÖNÜŞÜMDE ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, riskli yapılarda klasik özel hukuk ilişkilerine ek olarak özel kurallar getirmektedir.
Riskli yapı tespitinin kesinleştiği durumlarda yeniden yapım ve yükleniciyle sözleşme yapılmasına ilişkin karar süreçlerinde kanunda öngörülen çoğunluk kuralları uygulanır. Kaynak metinde bu kapsamda paydaşların hisseleri oranında salt çoğunluğuna ilişkin düzenlemelere yer verilmiştir.
Ayrıca yüklenicinin ruhsat alınmasına rağmen inşaata başlamaması veya belirli süre boyunca fiziki ilerleme kaydedilmemesi gibi durumlarda, 6306 sayılı Kanun kapsamında idari fesih mekanizmalarının gündeme gelebileceği belirtilmektedir.
Kentsel dönüşüm projelerinde bu nedenle yalnızca sözleşme hükümlerinin değil, 6306 sayılı Kanun ve ilgili ikincil mevzuatın güncel hükümlerinin de ayrıca incelenmesi gerekir.
ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT DAVALARINDA HANGİ DAVALAR AÇILABİLİR?
Uyuşmazlığın niteliğine göre farklı dava ve hukuki başvuru yolları gündeme gelebilir.
Bunlar arasında;
Delil tespiti,
Sözleşmenin feshi ve tasfiyesi,
Tapu iptali ve tescil,
Gecikme tazminatı,
Cezai şart alacağı,
Eksik ve ayıplı iş bedelinin tahsili,
Nama ifa izni yer alabilir.
İnşaat Uyuşmazlığında Delil Tespiti Neden Önemlidir?
İnşaat devam ederken veya işin durduğu bir aşamada uyuşmazlık çıkmışsa, yapının o tarihteki fiziki seviyesinin belirlenmesi ileride açılacak davalar bakımından önem taşıyabilir.
Bu nedenle inşaatın;
Fiziki gerçekleşme oranı,
Tamamlanan imalatları,
Eksik işleri,
Ayıplı işleri,
Kullanılan malzemeleri
bilirkişi marifetiyle tespit ettirmek önem taşıyabilir.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Davasında Hangi Mahkeme Görevlidir?
Görevli mahkeme, tarafların sıfatına ve uyuşmazlığın niteliğine göre değişebilir.
Şartları oluştuğunda tüketici sıfatındaki arsa sahibi bakımından Tüketici Mahkemesi,
Tarafların tacir olması veya uyuşmazlığın ticari işletmeyle ilgili bulunması halinde Asliye Ticaret Mahkemesi,
Bunların kapsamına girmeyen genel uyuşmazlıklarda Asliye Hukuk Mahkemesi gündeme getirilmektedir.
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda ise HMK m. 12 kapsamında taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin kesin yetkisi gündeme gelebilir.
Somut uyuşmazlıkta görev ve yetki kurallarının ayrıca değerlendirilmesi gerekir.
ARSA SAHİPLERİ İÇİN ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ KONTROL LİSTESİ
Sözleşme imzalanmadan önce arsa sahibinin özellikle şu hususları incelemesi önemlidir:
Müteahhit araştırması
Ticaret sicil kayıtları,
Sermaye ve mali durum,
Yapı müteahhidi yetki belgesi,
Vergi ve SGK borçları,
Daha önce tamamlanan projeler,
Devam eden projeler incelenmelidir.
Tapu ve teminatlar
Şartsız ve toplu tapu devrinden mümkün olduğunca kaçınılması,
Kademeli tapu devrinin değerlendirilmesi,
Banka teminat mektubu gibi güvencelerin düzenlenmesi,
Gerekli ayni ve şahsi teminatların belirlenmesi önem taşır.
Teknik şartname
Teknik şartnamenin mümkün olduğunca ayrıntılı hazırlanması gerekir.
Kullanılacak malzemeler, imalat kalitesi, ortak alanlar, marka ve teknik standartlar gibi hususların açıkça belirtilmesi ileride çıkabilecek “ayıplı veya eksik iş” uyuşmazlıklarının önlenmesine katkı sağlayabilir.
Vekâletname
Müteahhide verilecek vekâletnamenin kapsamı da ayrıca kontrol edilmelidir.
Vekâlet yetkisinin imar, proje ve altyapı işlemleriyle sınırlandırılması; taşınmazın üçüncü kişilere devri, ipotek tesisi, sulh ve ibra gibi geniş yetkilerin ayrıca değerlendirilmesi gerektiği belirtilmektedir.
Müteahhitler Açısından Dikkat Edilmesi Gerekenler
Arsa sahibi kadar yüklenicinin de sözleşme öncesinde hukuki ve teknik inceleme yapması gerekir.
Özellikle;
Tapu takyidatları,
İmar kısıtlamaları,
Kamulaştırma şerhleri,
Sit alanı durumları,
Taşınmazın fiili durumu,
Mülkiyet veya miras uyuşmazlıkları,
Ruhsat sürecinin başlangıç tarihi önceden kontrol edilmelidir.
Ayrıca sözleşmede inşaat süresinin başlangıcı açık biçimde belirlenmeli ve belediye, koruma kurulları veya altyapı kuruluşlarından kaynaklanan gecikmeler bakımından süre uzatımına ilişkin düzenlemeler yapılmalıdır.
Maliyet artışları, enflasyon, döviz dalgalanmaları ve olağanüstü ekonomik koşullar bakımından sözleşmenin uyarlanmasına ilişkin hükümlerin de önceden değerlendirilmesi mümkündür.
ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE EN SIK YAPILAN HATALAR
Uygulamada uyuşmazlıkların önemli bir bölümü sözleşmenin yeterince ayrıntılı hazırlanmamasından kaynaklanabilir.
Özellikle şu hususlar risk yaratabilir:
Bağımsız bölümlerin yalnızca yüzde oranıyla paylaşılması,
Tapunun inşaat başlamadan tamamen devredilmesi,
İnşaat süresinin belirsiz bırakılması,
Teknik şartnamenin yetersiz hazırlanması,
İmar artışının nasıl paylaşılacağının düzenlenmemesi,
Gecikme cezasının açıkça belirlenmemesi,
İskân alma yükümlülüğünün belirsiz bırakılması,
Mücbir sebep ve süre uzatımının düzenlenmemesi,
Fesih halinde tasfiyenin nasıl yapılacağının öngörülmemesi,
Müteahhidin üçüncü kişilere yapacağı satışların sonuçlarının dikkate alınmaması.
Bu nedenle sözleşmenin yalnızca “kat karşılığı oranını” belirleyen kısa bir metin olarak değil, projenin bütün yaşam döngüsünü düzenleyen kapsamlı bir hukuki belge olarak hazırlanması önemlidir.
SONUÇ: ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE NELERE DİKKAT EDİLMELİ?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi; arsa sahibi ile yüklenici arasında uzun süreli, yüksek ekonomik değer taşıyan ve birden fazla hukuk dalının kurallarını ilgilendiren karmaşık bir hukuki ilişki oluşturur.
Bu nedenle sözleşmenin yalnızca resmi şekilde yapılması yeterli değildir. Sözleşmenin içeriğinin de ayrıntılı, açık ve uygulanabilir olması gerekir.
Özellikle;
Taşınmazın tapu ve imar durumu,
Bağımsız bölüm paylaşımı,
Teknik şartname,
İnşaat ve teslim süreleri,
Kademeli tapu devri,
Teminatlar,
Gecikme tazminatı,
Cezai şart,
Eksik ve ayıplı işler,
İskân yükümlülüğü,
Fesih ve tasfiye şartları,
Üçüncü kişilere yapılacak devirler,
Kentsel dönüşüm sürecine ilişkin özel hükümler
sözleşmede mümkün olduğunca açık biçimde düzenlenmelidir.
Uyuşmazlık ortaya çıktığında ise özellikle inşaatın fiziki gerçekleşme seviyesinin, tarafların karşılıklı edimlerinin ve devredilmiş arsa paylarının doğru şekilde tespit edilmesi gerekir. Kaynak metinde de bu unsurların fesih ve tasfiye sürecinin belirlenmesinde önemli olduğu vurgulanmaktadır.
Önemli not: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, taşınmazın niteliği, sözleşmenin içeriği, tarafların sıfatı, inşaatın mevcut seviyesi ve yapılan tapu işlemleri gibi somut olayın özelliklerine göre farklı hukuki sonuçlar doğurabilir. Bu nedenle yukarıdaki bilgiler genel hukuki bilgilendirme niteliğinde olup, belirli bir uyuşmazlıkta somut sözleşme ve belgeler incelenmeden kesin hukuki sonuç olarak değerlendirilmemelidir.
